Czy wiecie jaką stopą oprocentowane są kredyty hipoteczne w Polsce? Mam nadzieję, że większość z Was wie, że najczęściej do tej pory występowała stopa zmienna. A czy znacie kredyty ze stałym oprocentowaniem i to wszystko co się z nim wiąże? Właśnie tym zagadnieniom zamierzam przyjrzeć się w tym artykule.
Rodzaje stóp procentowych przy kredytach hipotecznych
Polski rynek finansowy jest co do zasady dość młody. Przed nami jeszcze długa droga, jeśli chodzi o rozwój tego rynku. Jednak dzięki byciu częścią Unii Europejskiej, nowoczesnym technologiom, które umożliwiają nam naukę na cudzych błędach mamy ogromną szansę na przeskok rozwojowy i szybkie wyparcie z rynku gorszych produktów. Z powodu naszej przynależności do wspólnoty europejskiej jesteśmy zobowiązani do implementacji prawa unijnego do polskiego porządku prawnego. Tak też stało się z obowiązkiem wdrożenia stałego oprocentowania kredytów hipotecznych. W związku z tym nasz rynek hipotek musi się poszerzyć o nowy produkt. Co więcej – UE rekomenduje, by właśnie takich kredytów udzielać więcej.
No dobra – przyjrzyjmy się oprocentowaniu zmiennemu. Jak jego nazwa wskazuje zmienia się w trakcie trwania kredytu i jego spłaty. Jednak najpierw powiemy sobie jak zbudowane jest oprocentowanie kredytu. Najprościej mówiąc jest to suma marży banku i stopy referencyjnej. W przypadku oprocentowania zmiennego stopą referencyjną jest WIBOR 3M, 6M lub 12M. Te oznaczenia określają z jakiego okresu przyjmujemy stopę referencyjną – 3 miesięczną, 6 miesięczną lub 12 miesięczną. Mówi to też jak co jaki czas kredytobiorca może się spodziewać zmiany oprocentowania. Jeśli mamy marżę banku w wysokości 2% i stopę referencyjną WIBOR 3M wynoszącą 5% to nominalne oprocentowanie kredytu wynosi 7% i będzie zmieniać się co 3 miesiące.
Stopa stała
Nieco inaczej wygląda stopa stała. Jest to jedna stawka ustalona przez bank (na podstawie wewnętrznych analiz) obowiązująca przez okres 5 lub 7 lat. Po tym okresie docelowo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne, przy czym wysokość obowiązującej marży znamy już w momencie składania wniosku kredytowego. Na przykład mamy kredyt oprocentowany stałą stopą w wysokości 5% na 5 lat, a marża określona w umowie wynosi 1,8%. Oznacza to, że przez pierwsze 5 lat mamy oprocentowanie w wysokości 5%, a po tym czasie nasze oprocentowanie będzie ustalone jako suma marży (czyli 1,8%) i stopy referencyjnej np. WIBOR3M. Załóżmy, że minęło właśnie 5 lat i przechodzimy na oprocentowanie zmienne, sprawdzamy ile wynosi obecny WIBOR i dodajemy do do 1,8% marży.
Największą korzyścią z oprocentowania kredytu stałą stopą procentową jest bezpieczeństwo i przewidywalność w średnim okresie czasu. Przy tym rodzaju oprocentowania mamy gwarancję jego niezmienności przez okres obowiązywania stałej stopy, czyli przez minimum 5 lat. Jako konsument wiem ile dokładnie będę płacić co miesiąc bez względu na to co zadzieje się na rynku. Jest to największa korzyść – w niepewnych czasach, czy w czasach rosnącej inflacji i jeszcze niskich stóp procentowych warto rozważyć tę opcję. W przypadku gwałtownego wzrostu stawek referencyjnych ustalanych przez RPP (Radę Polityki Pieniężnej) zabezpieczamy sobie niskie oprocentowanie i niską miesięczną ratę.
Stałe oprocentowanie – czy ma wady?
Stała stopa procentowa nie jest remedium na wszystkie potencjalne problemy kredytobiorców. Jeśli zdarzy się tak, że zaciągniemy kredyt z oprocentowaniem stałym w otoczeniu wysokich stóp procentowych, które później gwałtownie spadną to nasz kredyt nie będzie dobrym rozwiązaniem. Będzie droższy niż średnia na rynku. Jeśli będziemy chcieli zamienić go na lepszą ofertę to prawdopodobnie będziemy musieli zawnioskować o kredyt refinansowy w konkurencyjnym banku, czyli po prostu przenieść nasz kredyt do innego banku.
Problemem, który możemy dostrzec jest też ograniczony czas trwania stopy stałej. Jak pisałam wcześniej – stopa stała obowiązuje na 5 lub 7 lat. Po tym czasie albo bank dokona rewizji i przedstawi nam nową ofertę albo przejdziemy na stopę zmienną. W niektórych państwach stałe oprocentowanie dotyczy całego okresu kredytowania, co powoduje, że zobowiązanie z tytułu kredytu hipotecznego jest przewidywalne. Nasz rynek finansowy, jak wspomniałam na wstępie, jest jeszcze młody i czeka nas jeszcze sporo wyzwań z nim związanych.
Podsumowanie
Uważam, że pojawienie się możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego opartego o stałą stopę jest krokiem w bardzo dobrym kierunku. Przydałoby się jeszcze skonstruować produkt dla młodych ludzi, którzy chcą nabyć pierwsze mieszkanie. Oparcie go o stałą stopę, nieco niższą niż średnia na rynku mogłoby być projektem, który na dłuższą metę przyczyni się do rozwiązania problemu niedoboru mieszkań.
